Về việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án đối với tranh chấp có đối tượng là bất động sản

Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Việc sử dụng đất là vấn đề thường hay phát sinh tranh chấp trên thực tế bởi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị. Giá đất do Nhà nước quản lý cũng tăng thường xuyên. Ngoài ra, tranh chấp đất đai phát sinh còn do trình độ dân trí ngày một nâng lên. Khi đó, người dân bắt đầu xem xét lại những thủ tục, quan hệ pháp lý, hợp đồng dân sự cũ đã được xác lập trước đó không được quy định để khởi kiện, giành lại quyền lợi cho mình. Trên thực tế đã có rất nhiều hợp đồng mua bán bị tòa tuyên vô hiệu do không đúng về mặt thủ tục. Cụ thể, đất đai là tài sản đặc biệt, cho nên Nhà nước quy định khi chuyển nhượng bắt buộc phải làm thủ tục theo đúng biểu mẫu, còn việc chuyển nhượng với nhau thông qua “giấy tay” xem như vô hiệu. Trong trường hợp ấy, thông thường TA sẽ tạm đình chỉ giải quyết vụ án trong vòng 1 tháng để hai bên làm lại thủ tục cho đúng quy định pháp luật[1].

Do đối tượng của tranh chấp đất đai[2] là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng loại tài sản đặc biệt này nên tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Chính vì vậy, để bảo đảm lợi ích Nhà nước cũng như lợi ích các bên trong tranh chấp, TA đóng vai trò là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất trong việc xem xét, giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm công bằng và đúng trình tự, thủ tục tố tụng. Việc phân định thẩm quyền sơ thẩm đối với các tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản và tranh chấp liên quan đến bất động sản giữa các TA là tiền đề quan trọng để phân định thẩm quyền sơ thẩm của các TA cùng cấp. Đây được coi là bước sau cùng cần phải thực hiện để xác định TA có thẩm quyền giải quyết VADS, sau khi đã xác định được thẩm quyền theo loại việc và thẩm quyền theo cấp. Thẩm quyền của TA theo lãnh thổ đối với bất động sản được quy định tại Điều 39 và Điều 40 BLTTDS năm 2015. Nguyên tắc xác định thẩm quyền của TA theo lãnh thổ đối với các tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản và tranh chấp liên quan đến bất động sản được xác định như sau:

Tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, tức là xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất đối với bất động sản trong tranh chấp. Về mặt học lý, trong quan hệ dân sự, nếu tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản thì một nguyên tắc “bất di bất dịch” là chỉ có duy nhất TA nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết vụ án đó, đây là quy định truyền thống trong tất cả các văn bản pháp luật về TTDS của nước ta từ trước đến nay. Điều này được ghi nhận tại điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) và khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP. Sở dĩ pháp luật TTDS quy định như vậy là bởi: pháp luật hiện hành tiếp thu tinh thần các học lí pháp luật thế giới và các đạo luật của Việt Nam những thời kì trước, khi xem xét phân chia tài sản theo 2 loại là động sản và bất động sản dựa theo tính chất cơ học của tài sản. Tính cơ học ở đây có thể hiểu là khả năng dịch chuyển của tài sản trong không gian, theo đó bất động sản thường là những tài sản khó có khả năng dịch chuyển trong không gian, mang đặc tính vật lí tồn tại khá bền vững và lâu dài về mặt thời gian (trừ tàu bay, tàu biển). Vì vậy, trong giao dịch dân sự các chủ thể thường tìm hiểu thông tin của bất động sản thông qua những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý. Trên thực tế, các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản do cơ quan địa chính hoặc chính quyền địa phương…nơi có bất động sản đó lưu giữ. Do đó, TA nơi có bất động sản sẽ là TA có điều kiện tốt nhất để tiến hành xác minh, xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản.

Một vụ án được coi là tranh chấp về bất động sản phải đáp ứng 2 điều kiện đó là: tranh chấp đó phải có đối tượng tranh chấp là bất động sản và quan hệ về bất động sản phải là quan hệ chính. Nếu thiếu một trong hai điều kiện nêu trên thì tranh chấp không được coi là tranh chấp về bất động sản. Ví dụ, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 thì bất động sản bao gồm: “Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Đối với các tranh chấp về các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản theo quy định của luật như: tranh chấp về ranh giới quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng đất trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước… thì xác định đối tượng chính trong tranh chấp là bất động sản; còn với các tranh chấp giữa các bên đương sự về lối đi chung đối với bất động sản liền kề; tranh chấp về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; tranh chấp về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề; tranh chấp về quyền thoát nước thải, nước mưa thì xác định đối tượng của tranh chấp tác động đến bất động sản.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ TA nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Như đã phân tích ở trên, cơ sở khoa học của việc xây dựng quy định về thẩm quyền xét xử sơ thẩm của TA tại nơi có bất động sản xuất phát từ đặc thù của tranh chấp liên quan đến bất động sản, dựa trên tính cố định về địa điểm của tài sản, và tính thuận lợi trong việc thu thập chứng cứ, xác minh thông tin liên quan đến bất động sản. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho cả TA và các đương sự, đồng thời, giúp TA nhìn nhận vụ án một các được đúng đắn, khách quan, qua đó các tranh chấp sẽ được giải quyết công bằng, đúng pháp luật. Nếu việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TA với đối tượng là bất động sản không phải là TA nơi có bất động sản mà là TA khác thì trong quá trình giải quyết VADS đó, TA buộc phải ủy thác thu thập chứng cứ về bất động sản. Khi đó, thời gian để hoàn thiện việc ủy thác có thể làm chậm tiến độ giải quyết vụ án, trong trường hợp kết quả ủy thác không được như mong muốn thì phải thực hiện ủy thác lại. Cũng chính điều này đã khiến cho TA có thẩm quyền giải quyết tranh chấp rơi vào tình trạng bị động do gặp cản trở, khó khăn trong công tác xét xử các vụ án có tính chất tương tự. Ngoài ra, TA xét xử VADS tại nơi có bất động sản cũng bảo đảm thuận lợi khi thi hành án dân sự bởi sau khi giải quyết xong vụ án, việc thi hành án được thực hiện ngay trên bất động sản đó. Vì vậy, các nhà làm lập pháp quy định nội dung điều luật như hiện tại là hoàn toàn hợp lý với thực tế, nhờ đó giúp cho vụ án được giải quyết một cách thuận lợi và nhanh chóng[3].

Ví dụ: Sau khi bố mẹ mất, anh M và anh N là hai anh em ruột cùng thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật. Bố mẹ để lại một mảnh đất có diện tích 130m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của hai người. Tuy nhiên, sau khi bố mẹ mất, anh N tự ý đứng tên toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất trên mà không có sự đồng ý của anh M. Anh N cũng tiến hành xây dựng nhà trên toàn bộ diện tích đất mà không chia phần đất cho anh M theo thỏa thuận giữa các anh em trong gia đình. Anh M đã nhiều lần yêu cầu chia thừa kế đối với mảnh đất 130m² nhưng anh N không đồng ý. Do đó, anh M khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất do bố mẹ để lại.

Tranh chấp liên quan đến bất động sản là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự, liên quan đến bất động sản trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan đến bất động sản như: mua bán, tặng cho, ủy quyền quản lý... Tức là nếu các đương sự xảy ra tranh chấp với nhau về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn; hay tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà… thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp liên quan đến bất động sản[4]. Hay nói theo cách khác, bất động sản trong tranh chấp chỉ là đối tượng trong giao dịch giữa các bên, không phải là đối tượng chính trong tranh chấp. Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TA theo lãnh thổ căn cứ theo quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 (TA nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân; hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết; hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn).

Ví dụ: Ngày 27/8/2012 anh M chuyển quyền sử dụng mảnh đất có diện tích 130m2 (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho anh N với giá 3 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. Theo hợp đồng, anh N sẽ trả cho anh M 2,5 tỷ đồng, còn 500 triệu đồng sẽ trả dần trong 2 năm sau. Tuy nhiên, sau 2 năm anh N vẫn không trả được số tiền còn nợ. Anh M đã khởi kiện anh N ra tòa, yêu cầu anh N phải trả cho mình số tiền còn thiếu. Trong tình huống này, tranh chấp xảy ra có liên quan đến bất động sản, nhưng bất động sản không phải là đối tượng chính của tranh chấp. Đối tượng tranh chấp chính trong tình huống là về hợp đồng dân sự (quyền đòi nợ) nên vụ án này được coi là tranh chấp liên quan đến bất động sản.