Một số điểm mới về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024

1. Chủ thể tham gia, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Trong hoạt động đấu giá QSDĐ, chủ thể có trách nhiệm tổ chức, thực hiện việc đấu giá QSDĐ trong trường hợp đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là Nhà nước, với mục tiêu phân bổ có hiệu quả quỹ đất và thực hiện chính sách quản lý về đất đai theo đúng định hướng phát triển bền vững.

Theo quy định của pháp luật, các tổ chức có quyền tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật bao gồm: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản được cấp phép. Đây là những chủ thể có tư cách pháp lý rõ ràng, chịu trách nhiệm trực tiếp trong việc tổ chức và vận hành quá trình đấu giá.

Bên cạnh đó, hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tư pháp, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, đây là chủ thể đặc biệt quan trọng trong đấu giá QSDĐ có chức năng, nhiệm vụ hướng dẫn nghiệp vụ, giám sát, kiểm tra, thanh tra hoạt động đấu giá QSDĐ. Ngoài ra, còn có các công chứng viên tham gia, với nhiệm vụ là xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng đấu giá QSDĐ. Đặc biệt, đấu giá viên, chủ thể có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng, làm việc trong các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.

Về phía người tham gia đấu giá, Luật Đất đai năm 2024 quy định chi tiết với từng mục đích sử dụng đất. Theo điều 119 của luật, các đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ bao gồm: Cá nhân được giao đất ở, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam; hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất. Những quy định này góp phần mở rộng phạm vi chủ thể, đồng thời tạo điều kiện thu hút các NĐT trong và ngoài nước có năng lực tài chính.

Một điểm mới của Luật đất đai năm 2024 là việc loại bỏ tư cách pháp lý của “hộ gia đình sử dụng đất”- một khái niệm từng được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013, chỉ quy định đối tượng được giao đất ở là cá nhân. Theo đó, khoản 25 Điều 3 quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Đồng thời, trong các đối tượng sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn hộ gia đình. Theo đó, chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc, từ ngày 01/8/2024, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ với tư cách hộ gia đình sử dụng đất. Quy định chuyển tiếp đối với QSDĐ hộ gia đình tại Điều 259. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Sổ trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào sổ nếu có nhu cầu[1].

Việc thay đổi cách tiếp cận trên phản ánh xu hướng hiện đại hóa trong quản lý đất đai. Trong thực tiễn, việc xác định các thành viên trong hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà trên Giấy chứng nhận QSDĐ chỉ ghi tên chủ hộ gia đình. Sự thay đổi này góp phần làm minh bạch hóa, tạo ra một quy trình rõ ràng hơn trong việc xác định các đối tượng được giao đất.

Nhìn chung, cách tiếp cận mới của Luật Đất đai năm 2024 trong việc quy định tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ là một bước tiến quan trọng. Việc quy định rõ ràng điều kiện tư cách của chủ thể không chỉ đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong hoạt động đấu giá mà còn góp phần sàng lọc, thu hút những NĐT có năng lực thực sự. Điều này hạn chế được tình trạng thao túng, thông đồng trong đấu giá cũng như ngăn chặn việc dự án bị bỏ dở hoặc chậm triển khai do NĐT thiếu năng lực. Từ đó, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai – một nguồn lực quan trọng của quốc gia. 

2. Các trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện chủ trương đổi mới theo tinh thần của Nghị quyết số 18- NQ/TW, Luật Đất đai năm 2024 đã có sự điều chỉnh quan trọng trong việc xác định các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ. Khác với cách tiếp cận của Luật Đất đai năm 2013- vốn liệt kê cụ thể 8 trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ - Luật mới áp dụng phương pháp loại trừ nhằm linh hoạt và bao quát hơn trong thực tiễn^[2].

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá QSDĐ có 2 trường hợp bao gồm:

 (a) Dự án đầu tư sử dụng quỹ đất từ quỹ do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 điều 217 của Luật trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá QSDĐ, không đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;

 (b) Giao đất cho cá nhân trừ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá QSDĐ, không đấu thầu lựa chọn NĐT thực hiện dự án có sử dụng đất.

Việc chuyển từ phương pháp liệt kê sang phương pháp loại trừ không chỉ đơn thuần là kỹ thuật lập pháp, mà còn thể hiện tư duy lập pháp linh hoạt, thích ứng với sự thay đổi nhanh chóng của thị trường BĐS. Điều này giúp mở rộng đối tượng và phạm vi các trường hợp đấu giá QSDĐ. Cụ thể, các dự án lớn, khu dân cư, khu đất có giá trị cao được đưa vào diện có thể đấu giá. Việc này làm tăng tính khả thi và hiệu quả của việc sử dụng đất, đồng thời tạo ra sự minh bạch hơn trong quy trình đấu giá.

          Đáng chú ý, Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định một cơ chế linh hoạt đối với các trường hợp đấu giá QSDĐ không thành. Theo khoản 6 Điều 124 cũng quy định rõ “trường hợp đất đưa ra đấu giá QSDĐ 02 lần không thành hoặc không có người tham gia” mới được giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2 nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch, phù hợp với đặc thù của QSDĐ  so với nhiều loại tài sản khác. Quy định này thể hiện sự thận trọng, đảm bảo cân bằng giữa yêu cầu minh bạch hóa quá trình phân bổ đất đai và tính thực tiễn trong tổ chức thực hiện, đặc biệt là trong bối cảnh một số khu vực, loại đất không thu hút được NĐT.

          Nhìn chung, việc đổi mới cách thức xác định các trường hợp đấu giá QSDĐ theo phương pháp loại trừ, đồng thời thiết lập cơ chế xử lý các tình huống đấu giá không thành, là một bước tiến quan trọng trong cải cách pháp luật đất đai. Điều này góp phần tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong công tác quản lý đất đai, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và toàn xã hội trong quá trình khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai.

3. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

          Khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể và chi tiết hơn về điều kiện để tiến hành đấu giá QSDĐ so với Luật Đất đai năm 2013. Theo đó ngoài các điều kiện của pháp luật về đất đai, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá còn phải đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật về đấu giá tài sản^[3]. Các điều kiện bao gồm:

Thứ nhất, QSDĐ đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc yêu cầu QSDĐ phải đã hoàn tất công tác GPMB và bồi thường hỗ trợ tái định cư (hoặc không phải bồi thường) trước khi tiến hành đấu giá có mục đích rõ ràng là giảm thiểu tranh chấp pháp lý và rủi ro liên quan đến QSDĐ trong quá trình đấu giá. Điều này giúp hạn chế tình trạng “đất có tranh chấp” hoặc “đất chưa có giấy tờ hợp pháp” được đưa vào đấu giá.

Thứ hai, trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối. Điều kiện về hạ tầng giao thông đã được kết nối trong khu vực dự án là một yếu tố quan trọng, đặc biệt đối với những dự án liên quan đến phát triển đô thị hay dự án nhà ở. Việc đảm bảo giao thông thuận tiện không chỉ giúp tăng khả năng sử dụng đất mà còn nâng cao giá trị đất đai, thúc đẩy sự phát triển của các khu vực xung quanh, tạo điều kiện thuận lợi cho NĐT và người dân khi tham gia đấu giá.

Thứ ba, có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá QSDĐ, trừ trường hợp đấu giá QSDĐ đối với đất do Nhà nước thu hồi và giao tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Quy định này đảm bảo rằng việc đấu giá diễn ra theo đúng chiến lược phát triển đất đai của địa phương, tránh tình trạng đấu giá đất không phù hợp với quy hoạch, gây lãng phí tài nguyên hoặc mất cân đối trong sử dụng đất đai.

Thứ tư, có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở; có phương án đấu giá QSDĐ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.  Quy hoạch chi tiết giúp đảm bảo tính khả thi của dự án và minh bạch hóa quy trình đấu giá, tránh tình trạng đất đai được đưa vào đấu giá khi chưa có quy hoạch rõ ràng, dẫn đến tranh chấp sau này hoặc sự phát triển thiếu bền vững.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 còn có những điều chỉnh một số quy định theo hướng khả thi, phù hợp với thực tế liên quan đến điều kiện với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư so với Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, bên cạnh điều kiện về ký quỹ thì cho phép nhà đầu tư có “ Các hình thức bảo đảm khác theo quy định pháp luật về đầu tư”. Điều này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính và mong muốn đầu tư nghiêm túc nhưng gặp khó khăn trong việc thực hiện ký quỹ theo cách truyền thống.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 cũng mở rộng đối tượng được phép tham gia đấu giá khi quy định các tổ chức, cá nhân“ có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” vẫn được xem xét giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá[4]. Đây là bước điều chỉnh mang tính nhân văn và thực tiễn, vừa đảm bảo tính răn đe, vừa tạo điều kiện tái đầu tư cho những chủ thể đã chấp hành đầy đủ nghĩa vụ pháp lý, tránh triệt riêu động lực phát triển của các NĐT.

Nhìn chung, quy định về điều kiện đấu giá QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2024 đã có sự điều chỉnh phù hợp hơn với yêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo nguyên tắc minh bạch, công bằng trong đấu giá, vừa tăng cường hiệu quả khai thác và sử dụng đất đai một cách bền vững. Việc cụ thể hóa các điều kiện pháp lý, kỹ thuật và quy hoạch góp phần nâng cao tính khả thi trong tổ chức đấu giá, đồng thời bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia, từ đó hạn chế những hệ lụy pháp lý phát sinh sau đấu giá.

4. Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất 

            Căn cứ các quy định tại Điều 125 và Điều 229 Luật Đất đai năm 2024, Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ như sau:

Bước 1: Xác định các điều kiện liên quan đến đấu giá QSDĐ (xác định các trường hợp đấu giá QSDĐ; điều kiện để tiến hành đấu giá; đối tượng, điều kiện đăng ký tham gia đấu giá).

Bước 2: Chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá (Lập và phê duyệt Phương án đấu giá QSDĐ; chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ; xác định giá khởi điểm; quyết định đấu giá QSDĐ; lựa chọn tổ chức đấu giá).

Việc chuẩn bị hồ sơ đấu giá QSDĐ được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 5 Điều 55 Nghị định số 102/NĐ-CP.

Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ thực hiện theo các quy định tại điểm c khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai, khoản 5 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ.

Trên cơ sở đề nghị và hồ sơ đấu giá mà đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá đã gửi, Phòng Tài nguyên và Môi trường (thẩm quyền cấp huyện) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (thẩm quyền cấp tỉnh) tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.

Việc xác định và phê duyệt giá khởi điểm thực hiện theo các nguyên tắc, căn cứ, phương pháp, quy định tại Điều 158, 159, 160, 161, 162 Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.

Bước 3: Tổ chức đấu giá (Thực hiện tổ chức đấu giá; quy chế cuộc đấu giá; niêm yết và thông báo công khai việc đấu giá QSDĐ; hồ sơ mời tham gia đấu giá QSDĐ; hồ sơ tham gia đấu giá QSDĐ; tổ chức phiên đấu giá; xác định các trường hợp đấu giá không thành).

Bước 4: Công nhận kết quả trúng đấu giá; nộp tiền; bàn giao tài sản trúng đấu giá; huỷ kết quả trúng đấu giá.

Việc công nhận kết quả đấu giá được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 229 Luật Đất đai năm 2024.

Việc nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP và pháp luật về thuế có liên quan, cụ thể: Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;

Người trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm nộp tiền SDĐ theo thông báo của cơ quan thuế (thực hiện theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế). Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền SDĐ, tiền thuê đất theo thông báo; Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền SDĐ, tiền thuê đất còn lại theo thông báo. Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ.

Có thể khẳng định rằng, những điểm mới về đấu giá QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2024 không chỉ đơn thuần là sự cập nhật kỹ năng pháp lý, mà còn là kết quả của quá trình đổi mới tư duy quản lý đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Việc xác định rõ ràng đối tượng, điều kiện, phạm vi, quy trình đấu giá, cũng như xử lý linh hoạt các tình huống phát sinh đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, hạn chế tiêu cực, nâng cao hiệu quả phân bổ và khai thác tài nguyên đất – một nguồn lực chiến lược của quốc gia.

Bên cạnh đó, việc mở rộng đối tượng tham gia đấu giá, bổ sung quy định phù hợp hơn với thực tiễn, đặc biệt là loại bỏ cách tiếp cận “hộ gia đình sử dụng đất” vốn gây nhiều vướng mắc, thể hiện tinh thần cải cách mạnh mẽ và thực tiễn của đạo luật này.

Tuy nhiên, để các quy định thực sự đi vào cuộc sống, điều quan trọng là tăng cường hướng dẫn thi hành, năng cao năng lực của cơ quan tổ chức đấu giá, bảo đảm công khai thông tin và giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện. Chỉ khi đó, hoạt động đấu giá QSDĐ mới thực sự trở thành công cụ hữu hiệu trong quản lý đất đai, phục vụ tốt cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới.

Nguyễn Thị Phương Thảo - Công ty Luật TNHH H&M