Những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 tác động đến quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất so với quy định tại Luật Đất đai 2013. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất theo từng khu vực nữa, thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng ra bảng giá đất. Theo Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc như trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thông tin đầu vào để định giá đất bao gồm giá đất ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Thứ hai, Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định về hạn mức giao đất của Luật Đất đai qua các thời kỳ. Điều 176 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân không có nhiều thay đổi so với Điều 129 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau: không quá 3 hécta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 hécta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác. Điều 176 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 hécta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 hécta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30 hécta đối với đất rừng phòng hộ; rừng sản xuất là rừng trồng. Cá nhân được giao nhiều loại đất trong các loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5 hécta. Trường hợp được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 5 hécta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 hécta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp được giao thêm đất rừng sản xuất là rừng trồng thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 hécta.

Diện tích đất nông nghiệp của cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 176 Luật Đất đai năm 2024. Đây là cơ hội để cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mở rộng quy mô sản xuất. Theo đó, ngoài quỹ đất được giao theo hạn mức, cá nhân còn được quyền tạo thêm quỹ đất sản xuất nông nghiệp từ nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Diện tích tối đa có thể lớn gấp 15 lần so với quỹ đất được giao theo hạn mức.

Dưới tác động của quy định mới, Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ mở ra một hướng đi mới cho việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, bền vững hơn. Luật không chỉ tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hiện đại, năng suất cao mà còn góp phần thu hút mạnh mẽ các nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực này. Qua đó, đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia, đồng thời tạo động lực thúc đẩy nền kinh tế phát triển, hỗ trợ quá trình đô thị hóa hợp lý và hình thành các khu dân cư nông thôn văn minh, hiện đại, góp phần làm sôi động thị trường bất động sản trong dài hạn.

Thứ ba, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Tại khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2024 quy định người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể, tại khoản 8, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Đối chiếu quy định nêu trên tại khoản 8, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Như vậy, từ ngày 01/01/2025 Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thì người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa.

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 tại khoản 1, Điều 45, Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7, Điều 124 và điểm b, khoản 4, Điều 127 của Luật Đất đai;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

Đối chiếu quy định tại Luật Đất đai năm 2014 có thể thấy, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7, Điều 124 và điểm b, khoản 4, Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 47, Luật Đất đai năm 2024, điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Quy định mới này mở ra cơ hội tiếp cận đất đai cho các cá nhân và tổ chức có tiềm lực về vốn và công nghệ, tạo điều kiện thuận lợi để đầu tư vào sản xuất nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, ứng dụng công nghệ cao. Thay vì chỉ giới hạn trong nhóm hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất như trước đây, chính sách mới khuyến khích sự tham gia của những chủ thể có năng lực, góp phần phát triển các mô hình kinh tế nông thôn hiện đại, hiệu quả hơn. Qua đó, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hóa, nâng cao giá trị sử dụng đất, gia tăng năng suất và thu nhập, đồng thời tạo động lực phát triển bền vững cho khu vực nông thôn.

Thứ tư, Điều 182 của Luật Đất đai năm 2024 mở ra cơ chế linh hoạt hơn trong việc sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa. Theo đó, người sử dụng đất được phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa, miễn là vẫn đảm bảo được các điều kiện cần thiết để có thể quay trở lại canh tác lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng được phép dành một phần diện tích để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, luật cho phép kết hợp sử dụng đất nông nghiệp với các hoạt động thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu... nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, miễn là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại đất đã được xác định. Quy định này góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế nông thôn đa dạng, linh hoạt và bền vững hơn.

Bài viết đã phân tích một cách có hệ thống những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong kỷ nguyên mới, khi chuyển đổi nông nghiệp, kinh tế xanh và phát triển bền vững trở thành xu thế tất yếu, việc đảm bảo quyền sử dụng đất nông nghiệp cần được cụ thể hóa bằng chính sách hỗ trợ thực thi thiết thực.

Phan Hải Minh - Công ty Luật TNHH H&M