Kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế - Hệ quả pháp lý và quan điểm xét xử của Tòa án

I. Hệ quả pháp lý của việc kê khai giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế:

Khi các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận để ký kết hợp đồng chuyển nhượng có giá trị thấp hơn so với giá trị chuyển nhượng thực tế, về bản chất, giữa các bên đang tồn tại hai giao dịch:

- Giao dịch chuyển nhượng thực tế của các bên: Đây là giao dịch ghi nhận giá trị chuyển nhượng thực tế mà các bên thỏa thuận. Trên thực tế, các bên căn cứ vào thỏa thuận này để thực hiện việc thanh toán giá chuyển nhượng.

- Giao dịch chuyển nhượng được các bên công chứng: Đây là giao dịch mà các bên cố tình tạo lập, theo đó ghi nhận giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để làm căn cứ kê khai thuế, làm giảm nghĩa vụ thuế phải nộp.

Theo quy định tại Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan".

Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng được các bên công chứng vô hiệu vì đây là giao dịch được các bên tạo lập để che giấu hợp đồng chuyển nhượng ghi nhận giá chuyển nhượng thực tế được các bên thỏa thuận, còn hợp đồng chuyển nhượng ghi nhận giá chuyển nhượng thực tế là giao dịch có hiệu lực.

II. Quan điểm xét xử của Tòa án đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế:

Để hiểu rõ quan điểm xét xử của Tòa án đối với các vụ án tranh chấp có liên quan đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế, cùng nghiên cứu phán quyết của Tòa án tại Bản án số 81/2025/DS-PT ngày 24/02/2025 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

Nội dung vụ án như sau:

- Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Thu T và Bị đơn: bà Bùi Thị T1 thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 13.855.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận về giá hợp đồng, bà T nhờ bà Nguyễn Thị Thúy P đặt cọc cho bà T1 số tiền: 3.200.000.000 đồng vào ngày 06/10/2022.

- Ngày 02/11/2022, bà T và bà T1 đến Văn phòng Công chứng để ký hợp đồng. Tại đây, bà T1 yêu cầu ghi số tiền 3.500.000.000 đồng vào hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, bà T không đồng ý vì các bên đã thỏa thuận giá chuyển nhượng là 13.855.000.000 đồng.

- Ngày 04/11/2022, bà T và bà T1 đến Văn phòng Công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng, bà T1 vẫn yêu cầu ghi số tiền trong hợp đồng là: 3.500.000.000 đồng nên bà T không đồng ý. Bà T1 tuyên bố chấm dứt giao dịch. Bà T sau đó khởi kiện bà T1, đề nghị tuyên hủy Giấy đặt cọc tiền mua nhà ngày 06/10/2022 giữa bà P và bà T1, đồng thời yêu cầu bà T1 trả lại số tiền đặt cọc là 3.200.000.000 đồng.

Nhận định và phán quyết của Tòa án các cấp xét xử:

Phán quyết của cấp xét xử sơ thẩm: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2024/DS-ST ngày 16/8/2024, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn, theo đó hủy giấy đặt cọc tiền mua nhà ngày 06/10/2022, đồng thời buộc bà T1 trả lại cho bà T số tiền: 3.200.000.000 đồng.

Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm:

- Việc ghi nhận thấp giá trị thực tế tài sản chuyển nhượng của bà Bùi Thị T1 là vi phạm pháp luật về quản lý thuế, cụ thể là Khoản 5, Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019;

- Bà Nguyễn Thị T yêu cầu bà Bùi Thị T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất là thực hiện đúng quy định pháp luật.

- Bà T1 không đồng ý ghi đúng giá trị tài sản tài sản đã thỏa thuận mua bán, mà yêu cầu ghi thấp hơn giá trị thực tế là vi phạm pháp luật. Vì vậy, bà T1 là người có lỗi dẫn đến việc không tiếp tục thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

- Bản án sơ thẩm đã hủy hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022 và buộc bà Bùi Thị T1 phải trả lại bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 3.200.000.000 đồng đã nhận đặt cọc là có căn cứ.

Phán quyết của cấp xét xử phúc thẩm: Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 39/2024/DS-ST ngày 16/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

Thông qua nhận định và phán quyết của Tòa án nêu trên, có thể các cấp xét xử của Tòa án đều nhận định một cách thống nhất việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế các bên đã thỏa thuận và thực hiện là hành vi vi phạm pháp luật. Mặc dù Bản án không đề cập trực tiếp đến hiệu lực của các hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, tuy nhiên với việc Tòa án nhận định hành vi ghi thấp hơn giá thực tế là hành vi vi phạm pháp luật, có thể thấy trong trường hợp tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu căn cứ theo quy định tại Điều 124 và Điều 123, Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, dưới góc độ trách nhiệm hình sự, việc kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế các bên thỏa thuận để giảm số tiền thuế phải nộp có thể cấu thành "Tội trốn thuế" theo quy định tại Điều 200, Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Vì vậy, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự, nếu Tòa án nhận thấy các đương sự có dấu hiệu của tội trốn thuế, Tòa án có thể gửi kiến nghị khởi tố và các hồ sơ, tài liệu để yêu cầu Cơ quan Điều tra có thẩm quyền xác minh các hành vi có dấu hiệu tội phạm.

Trần Đức Minh - Công ty Luật TNHH H&M